Νέος κύκλος ανόδου των τιμών πώλησης και διατήρηση του θετικού momentum στα ενοίκια διαμορφώνεται στην αγορά ακινήτων
Η ενεργοποίηση του προγράμματος «Σπίτι μου ΙΙ» ενίσχυσε τις ανοδικές προσδοκίες και μάλιστα καταγράφεται νέα αύξηση των τιμών πώλησης, ιδίως στην Αττική, όπου καταρρίπτεται το ένα ιστορικό ρεκόρ μετά το άλλο. Μάλιστα, οι τιμές των παλαιότερων διαμερισμάτων άνω των 5 ετών και πριν το 2007, παρουσιάζουν ποσοστά αύξησης πάνω από το 10%! Ταυτόχρονα, αυξάνονται και οι τιμές των νεόδμητων κατοικιών λόγω του αυξημένου οικοδομικού κόστους, αλλά και της αύξησης της τιμής των οικοπέδων, οι οποίες συμπαρασύρουν και το ποσοστό της αντιπαροχής.
Την ίδια στιγμή, η πτωτική πορεία των επιτοκίων των στεγαστικών δανείων μπορεί να οδηγήσει σε αναθέρμανση του αγοραστικού ενδιαφέροντος μέσα στο 2025, ενώ ενισχυτικά λειτουργούν τα προγράμματα αισθητικής και ενεργειακής αναβάθμισης κατοικιών που βρίσκονται σε πλήρη εξέλιξη. Ήδη στην τραπεζική αγορά, μετά τις μειώσεις επιτοκίων από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, καταγράφονται επιτόκια στεγαστικών δανείων κάτω από το 3%, γεγονός που αναμένεται να ενεργοποιήσει εκ νέου το αγοραστικό ενδιαφέρον μέσα στους προσεχείς μήνες, υπό την προϋπόθεση ότι δεν θα υπάρξουν μεγάλες ανατροπές στο διεθνές περιβάλλον.
Επιφυλακτικότητα
Σύμφωνα με την Τράπεζα Ελλάδος, από το τέλος του 2024 καταγράφεται επιφυλακτικότητα από τους παράγοντες της αγοράς, ειδικά για συγκεκριμένες κατηγορίες ακινήτων, κυρίως επαγγελματικής χρήσης, ως αποτέλεσμα της γεωπολιτικής αστάθειας σε παγκόσμιο επίπεδο και της επιβάρυνσης του κόστους κατασκευής. Επιβαρυντικά λειτουργούν και οι συνεχείς νομοθετικές παρεμβάσεις, οι οποίες, σε συνδυασμό με τα διαχρονικά ζητήματα γραφειοκρατίας στις μεταβιβάσεις ακινήτων, επηρεάζουν τον επενδυτικό σχεδιασμό, τα περιθώρια κέρδους και την ελκυστικότητα εκκίνησης νέων επενδυτικών έργων. Όμως, παρά την αβεβαιότητα, η αγορά κατοικίας, και ιδιαίτερα της κατοικίας υψηλών προδιαγραφών, παραμένει θετική, λόγω του ενδιαφέροντος που υπάρχει από το εξωτερικό.
Από την άλλη, οι νομοθετικές πρωτοβουλίες προς την κατεύθυνση του περιορισμού της ζήτησης για επενδυτική κατοικία, μέσω του νέου πλαισίου για τη βραχυχρόνια μίσθωση και τη Χρυσή Βίζα, αποτελούν προσωρινή και με περιορισμένες δυνατότητες λύση για την αντιμετώπιση του ζητήματος του κόστους στέγασης.
Μάστιγα τα «κενά»
Ένας ακόμα παράγοντας που ωθεί υψηλότερα τα ενοίκια είναι η «εξαφάνιση» χιλιάδων κατοικιών, οι οποίες διατίθενται για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Τα περιοριστικά μέτρα που έχει λάβει η κυβέρνηση θα αργήσουν να αποδώσουν καρπούς, ενώ και το φορολογικό κίνητρο για τριετή απαλλαγή από τον φόρο ενοικίων για τα κλειστά διαμερίσματα που διατίθενται για μακροχρόνια μίσθωση θεωρείται ότι αποτελεί… σταγόνα στον ωκεανό.
Στα παραπάνω, έρχονται να προστεθούν τα χιλιάδες κενά διαμερίσματα που ανήκουν στις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers) και στις τράπεζες, αλλά και όσα έχουν βγει στον πλειστηριασμό. Το μέτρο του διπλασιασμού του ΕΝΦΙΑ αποτελεί ένα αντικίνητρο διακράτησης τέτοιων ακινήτων, ωστόσο, την ίδια στιγμή, είναι μεγάλα τα έξοδα που πρέπει να καταβληθούν, καθώς χιλιάδες κατοικίες έχουν πολεοδομικές παραβάσεις και δεν μπορεί να ολοκληρωθεί ο σχετικός ψηφιακός φάκελος. Σύμφωνα με στοιχεία στελεχών της αγοράς, η αναλογία κατοικούμενων/κενών κατοικιών, που βρίσκονται στην κατοχή των servicers, είναι περίπου 50%-50%, καθώς υπάρχει μεγάλο πλήθος ακινήτων που είχαν αγοραστεί για επένδυση, αλλά σήμερα δεν αξιοποιούνται από τους οφειλέτες.
Το πρόβλημα των υψηλών ενοικίων εντοπίζεται κυρίως στην Αθήνα και στη Θεσσαλονίκη, καθώς η αύξηση των μονομελών νοικοκυριών και τα έργα υποδομής (κυρίως το μετρό) έχουν εκτοξεύσει τις τιμές. Ωστόσο, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της εταιρείας Kapa Research, η οποία παρουσιάστηκε στο 42ο Ετήσιο Συνέδριο της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, το 60% των ιδιοκτητών έχει κρατήσει σταθερά τα ενοίκια κατά την τελευταία τριετία, η οποία συμπίπτει με την έκρηξη της ακρίβειας ως αποτέλεσμα της ρωσικής εισβολής στην Ουκρανία και της ενεργειακής κρίσης που ακολούθησε. Επί της ουσίας, η πλειονότητα όσων ιδιοκτητών προχώρησαν σε ανανέωση μισθωτηρίων συμβολαίων με τους ενοικιαστές δεν αύξησαν τις τιμές. Στον αντίποδα, το 36% των ιδιοκτητών αύξησε τα ενοίκια, εκ των οποίων το 86% σε ποσοστό έως και 20%, ενώ 12% από αυτούς από 20% έως 50%!
Οι δύο «υπαίτιοι» για την αύξηση των μισθωμάτων
Η μεγάλη «κοιλιά» στην οικοδομική δραστηριότητα λόγω των αποφάσεων του Συμβουλίου της Επικρατείας για τον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και τα κενά διαμερίσματα αποτελούν τους δύο βασικούς «υπαίτιους» για τη συνεχή αύξηση των τιμών των ενοικίων. Σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, η Ελλάδα δεν έπρεπε να βιώνει τη σημερινή στεγαστική κρίση, αν δεν σημειωνόταν η μεγάλη κατάρρευση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά την περίοδο 20010-2019, η οποία, σε σχέση με τη δεκαετία του 2000, συρρικνώθηκε κατά 90%! Η αρνητική αυτή εξέλιξη συνδέεται με το γεγονός της κατάρρευσης των στεγαστικών δανείων, λόγω της μείωσης των εισοδημάτων και των σκληρών μνημονιακών μέτρων. Όμως, ακόμη και σήμερα, που η οικοδομική δραστηριότητα έχει ανακάμψει σημαντικά, δεν δημιουργείται ικανό απόθεμα νέων ακινήτων, με αποτέλεσμα να οξύνεται η στεγαστική κρίση. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της απογραφής του 2021 από την Ελληνική Στατιστική Αρχή, οι κενές κατοικίες υπολογίζονται σε περίπου 700.000 πανελλαδικά.
